サブリース賃貸アパートの大手、「レオパレス２１」の施工不良が世間を騒がせている。

アパート等の集合住宅における、最も重要な施工が「界壁」である。この規定は集合住宅特有の規定であり「キモ」である。

この重要な建築基準法の規定を知らない建築関係者は皆無と言える。その施工を何千棟もしていないのは「現場の施工管理の不備」では無く、組織的な指示が無ければあり得ない。

しかも、８年前の施主とのトラブルによる裁判でも明らかとされているのに、レオパレス側は今回初めて発覚したと謝罪会見で主張している。

私は、特に「レオパレス２１」や「大東建託」のような、サブリースアパート専業企業のビジネスモデルには限界があると危惧していました。

建物オーナーに対し、アパートを建築させてくれれば、１棟丸ごと一括借り上げして、30～35年の長きに渡り入居者の有無にかかわらず、一定額の賃料を保証する。というスキームです。

老後資金を心配する高齢者や、後継者の居ない農家や地主等へ、老後資金・相続対策・土地活用をうたって大規模に営業しています。

しかし、入居者である若者の人口減少、超過剰といえる供給量で空き室の増加が社会問題となっており、将来性を危ぶんでいるのが現状です。

この場合、企業はどうするのでしょうか？サブリースと言っても、レオパレス２１等は法的には「借家人」です。「借家人」は借家法という強力な法律にて保護されています。

「借家人」はいつでも賃料の減額を申し出る事ができ、貸主が応じない場合は、３０日前告知により賃貸借契約の無条件解約が可能です。

建物オーナーが、賃料減額を拒否すればサブリースを一方的に解約し、居住中の入居者も即時退去させて別の管理物件に転居させます。（他の物件も空き家だらけで余裕がある）

建築発注を受ける時はうまい事を言い、相場より高額な「ぼったくり施工費」で請負契約し、建物が完成したら掌を返すのが問題となり、各地で訴訟が勃発しています。

今回の施工不要がマスコミで叩かれ、レオパレス２１は無償で補修せざるを得ないでしょうが、この費用が財務を圧迫し、今回の風評にて入居者離れが加速し、益々収益低下を招くのは必定です。こうなると、サブリース契約の解約や減額請求が横行して社会問題に発展する事でしょう。

若手トップ女優をイメージキャラクターに採用しながらＣＭも流せず、賃貸需要の繁忙期であるこの時期に問題が発覚し、今年の繁忙期はもうダメでしょう。

収益激減・補修費による財務圧迫・集団訴訟による賠償金の支払い等、負のスパイラルにより「倒産へまっしぐら」の状況です。

建物オーナーや入居者の救済について、今後も話題は続く事でしょう。